En dehors d’un lotissement, l’achat d’un terrain doit répondre à certaines conditions. En effet, avant de signer le contrat de vente, plusieurs points doivent être vérifiés. Sans oublier qu’il existe des démarches à engager. Voici quelques conseils constructifs en matière foncière qu’il faut prendre en compte avant de signer.

Se renseigner sur les règles d’urbanisme

Tout d’abord, pour savoir quelles sont les règles d’urbanisme en vigueur d’une commune, il faut avant tout voir s’il existe un plan local d’urbanisme ou, à défaut, une carte communale. Le plan local d’urbanisme détermine les conditions de l’occupation des sols et fixe la nature, l’aspect ainsi que les dimensions des constructions qui peuvent y être édifiées.

Il faut également demander un certificat d’urbanisme à la mairie. Cela permet de se renseigner sur les règles applicables sur le terrain. Le certificat d’urbanisme est aussi indispensable si on veut vendre un terrain. Il permet également d’assurer si la parcelle peut être utilisée pour un quelconque projet.

Les documents à consulter avant l’achat d’un terrain

Il existe plusieurs documents qui permettent de connaître les règles d’urbanisme en vigueur d’une commune. Il est possible de les consulter en se rendant à la mairie ou bien à la Direction départementale du territoire. Ces documents concernent notamment le plan local d’urbanisme, la Carte communale et les autorisations d’occupation du sol sont délivrés par la mairie au nom de la commune.

Toutefois, à défaut du plan local d’urbanisme et de la Carte communale, c’est le Règlement national d’urbanisme qui s’applique. Ce dernier est élaboré par la commune et accordé conjointement par l’Etat. Ainsi, les autorisations d’occupation du sol sont délivrées par la commune au nom de l’Etat.

Vérifier les servitudes

Les servitudes sont des droits que possède un voisin sur une propriété. Ce qui implique la limitation de l’occupation du sol. C’est un point qu’il faut prendre en compte afin d’éviter d’éventuels litiges ultérieurs. Il y a la servitude de droit privé comme le droit de passage. Ici, les coûts en rapport à la construction, à l’usage ainsi qu’à l’entretien du passage incombent au propriétaire du fonds.

Il faut également vérifier si le terrain est concerné par des servitudes d’utilité publique. Principalement par un plan de prévention des risques naturels pouvant imposer des règles de construction spéciales. Ou encore, par un droit de préemption permettant à la collectivité d’acheter en priorité. Au pire, si le bien est frappé d’alignement. De ce fait, la commune peut exiger la cession d’une partie du terrain pour la construction de voies publiques.

S’assurer du bornage du terrain

Il faut savoir que le titre de propriété garantit la possession du bien, mais en aucun cas les limites du terrain ni même sa surface réelle. En effet, le titre dispose souvent une clause de non-garantie de contenance. Pareil pour les différentes mesures portées au cadastre qui n’ont qu’une valeur purement indicative.

Bien sûr, seul un bornage permet d’établir les surfaces exactes d’une propriété, de définir juridiquement les limites d’une propriété ainsi que de les matérialiser sur la parcelle. Il est à noter que l’authenticité de ces renseignements permet principalement d’éviter d’enfreindre les règles d’urbanisme en respectant les distances d’implantation de l’édification.

Anticiper la viabilisation et la qualité du sous-sol

Au-delà des règles d’urbanisme et des limites cadastrales, il est essentiel de se pencher sur la question de la viabilisation et de l’assainissement. Vérifier la présence et la distance des réseaux (eau potable, assainissement non collectif ou collectif, électricité, gaz, télécommunications) permet d’estimer les coûts de raccordement et les contraintes techniques. Une étude de faisabilité sur l’accessibilité (voie d’accès, pente, emprise constructible) et sur le nivellement évite des déconvenues lors du terrassement. Pensez aussi à demander un diagnostic de pollution des sols lorsque le terrain a pu accueillir des activités antérieures : la présence de contaminants ou d’une nappe phréatique peu profonde peut entraîner des prescriptions spécifiques ou des travaux de dépollution coûteux.

Faire réaliser une étude géotechnique sommaire ou approfondie permet d’évaluer la capacité portante du terrain, la perméabilité et les risques liés aux eaux de ruissellement. Ces éléments conditionnent le choix des fondations, des systèmes de drainage et l’adaptation du projet (implantation, hauteur, type d’assainissement). Il est aussi utile de vérifier l’existence de zones humides, de servitudes écologiques ou de prescriptions environnementales locales susceptibles d’imposer des mesures de compensation ou de protection de la biodiversité. Enfin, n’oubliez pas de chiffrer les incidences fiscales et administratives (frais de viabilisation, taxe d’aménagement, coûts de raccordement) afin de comparer plusieurs offres de terrains de façon objective. Pour aller plus loin et consulter des retours d’expérience et des conseils pratiques, consultez cet article à lire sur Le Blog Du Foncier.